Как купить квартиру и не пожалеть об этом?

Подробности

Опубликовано 16.10.2015 12:54

        Не каждый день мы покупаем недвижимое имущество. Для многих покупка квартиры – самая важная сделка в жизни. Поэтому всегда возникает вопрос, как купить квартиру, не пожалев потом о вложенных деньгах? Отвечая на него, заметим, что сократить неблагоприятные риски покупателю жилья вполне возможно.

Во-первых, нужно определиться, будут ли поиск квартиры, оформление сделки осуществляться самостоятельно или с помощью услуг профессионального посредника – риэлтора, юриста. Вариант с посредником возлагает дополнительные финансовые траты (плата за оформление сделки составляет в среднем 5-10 процентов стоимости объекта недвижимости) и оправдан в том случае, когда, скажем, риэлтор действительно грамотный и профессиональный. Если выбор пал на данный вариант, то стоит доверить свои имущественные интересы проверенному специалисту, который уже неоднократно быстро и качественно помог вашим знакомым, близким, друзьям.

Если личное время позволяет самостоятельно заняться поиском квартиры, то найти предложение можно в ходе опроса знакомых, ознакомления с объявлениями в СМИ и на специализированных сайтах в сети Интернет.

Во-вторых, необходимо иметь четкое представление, какое жилье желаете приобрести: на вторичном рынке или в новостройках. Кому-то принципиально важно, психологически комфортно иметь новое жилье, в котором никто ранее не проживал. Для кого-то определяющим фактором при выборе жилья является исключительно цена. Граждане порой соблазняются низкой ценой новостройки, уже не обращая должного внимания на предлагаемые застройщиком «серые» схемы. В результате могут остаться без жилья и без собственных сбережений.

Так, застройщик может предлагать заключить договор предварительной купли-продажи, договор соинвестирования, использовать вексельную схему, покупку пая в жилищно-строительных кооперативах, и другие формы реализации. В то время как покупатель получает действительные права на будущую квартиру, только заключив и зарегистрировав договор долевого участия в строительстве.

Договор долевого участия в строительстве - это единственный легальный способ оформления отношений с компанией-застройщиком, обеспечивающий права и законные интересы дольщиков, шанс вернуть средства, вложенные в строительство, либо получить гарантии предоставления жилья в перспективе.

Итак, чтобы не постигла участь обманутого дольщика нужно:

1. Тщательно подходить к выбору компании-застройщика. На этой стадии необходимо: ознакомиться с учредительными документами выбранной компании; удостовериться в наличии прав компании-застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства; удостовериться, получено ли разрешение на строительство; проверить размещение в СМИ проектной декларации и ознакомиться с ней.
2. Заключать и регистрировать договор участия в долевом строительстве только в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Не соглашаться на другие предложенные застройщиком заманчивые договоры, даже если знакомые уже по такому договору ранее зарегистрировали право собственности. Вполне вероятно, что в вашем случае такая схема «не сработает».

Применительно к вторичному жилью можно рекомендовать следующее. В первую очередь перед заключением договора купли-продажи в обязательном порядке необходимо провести тщательный анализ юридической чистоты приобретаемой квартиры: проверить действительность права собственности на квартиру.

В этой связи необходимо:

1. Убедиться, что отчуждатель имущества является его собственником. Для этого лучше лично запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  (далее - ЕГРП) на квартиру, выписку из ЕГРП о переходе прав на квартиру, попросить у продавца копии всех правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов. Данные документы также позволят в случае судебного разбирательства доказать добросовестность при приобретении квартиры.

Если право продавца зарегистрировано на основании судебного акта, правоустанавливающего документа, оформленного до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то не лишним будет проверить юридическую силу этих документов, обратившись с запросом в суд, орган БТИ.

Если в выписке из ЕГРП о переходе прав на квартиру видно, что сделки совершались часто в короткие сроки, то это должно вызвать сомнения в чистоте таких сделок.

1. Удостовериться насколько возможно, что физическое и психическое состояние собственников жилья позволяет осознавать смысл заключаемой сделки, что воля их направлена на отчуждение имущества.

Для этого лучше все переговоры вести непосредственно с собственником, несмотря на представление его интересов представителем. Если продажа осуществляется по доверенности, то необходимо проверить ее действительность на момент заключения сделки, обратившись к нотариусу с запросом о том, выдавалась ли доверенность, не аннулирована ли она, не утратила ли она силу в связи со смертью доверителя.

Когда продавцом выступает человек преклонного возраста, тоже нужно быть осторожным, поскольку наследники в будущем могут оспорить сделку по причине, к примеру, заблуждения, безденежности договора купли-продажи.

3. Убедиться, что отсутствуют лица, имеющие правопритязания на квартиру. Это случаи приватизации квартиры (как правило, несовершеннолетние не включались в состав собственников, в последующем они могут оспорить безвозмездную передачу квартиры в собственность их родителей, а, значит, и сделку по ее последующей продаже). Это также случаи, связанные с лицами, отбывающими наказание, с военнослужащими или исчезнувшими в неизвестном направлении (за такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой - они могут объявиться и вселиться в неё по решению суда). Это может быть  совместный режим имущества (нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе). а также случаи приобретения квартиры за счет материнского капитала (по закону такое жилье в обязательном порядке до совершения сделки должно быть оформлено в общую собственность не только родителей, но и детей).

4. Провести анализ самого объекта жилой недвижимости: учет в государственном кадастре недвижимости с характеристиками, совпадающими с данными ЕГРП (особенно в части площади), наличие перепланировки; переустройства, возможных капитальных ремонтов, предполагаемый снос жилья.

Оптимально, если найдено стоящее предложение, предприняты все профилактические меры, то для оформления договора купли-продажи следует обратиться к квалифицированному юристу, который сможет грамотно составить договор, подготовить необходимые для государственной регистрации перехода права документы (нотариальное согласие супруга продавца, уведомление сособственника в порядке преимущественного права выкупа, согласие органов опеки и попечительства и т.д.).

Хочется лишь указать,  что  оплату по договору лучше совершать в присутствии нотариуса или посредством банковского перевода, или помещения денежных средств в банковскую ячейку. В случае передачи денег наличными, обязательно взять от продавца – физического лица расписку, от юридического лица – платежные документы. При этом не стоит соглашаться на занижение в договоре реальной цены, чтобы минимизировать налоговые риски по налогу на доходы физических лиц. В противном случае не сможете в полном объеме получить имущественный налоговый вычет либо уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры на сумму, фактически уплаченную. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.

Основные рекомендации по приобретению квартиры, конечно же, не могут гарантировать отсутствие неблагоприятных последствий покупки в будущем, но их соблюдение способно свести эти риски к минимуму.

Ксения Картавенко,

главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра

по Омской области.